北京市住房和城鄉建設委相關(guān)負責人日前表示，按照住房和城鄉建設部的相關(guān)部署，北京市保障房供應方式正從“以售為主”向“租售并舉，以租為主”轉變，大力發(fā)展公共租賃房。今年北京擬籌集6萬(wàn)套以上公租房。為解決轄區內房源不足的問(wèn)題，北京市海淀區政府提出了租賃農民閑置回遷房作為公租房使用的創(chuàng )新模式。此次試點(diǎn)定在四季青鎮玉泉行政村下屬的北塢村，即現在的北塢嘉園小區。

　　一拍即合 政府承租回遷房做公租房

　　據玉泉村黨支部郭玉明介紹，北塢村拆遷時(shí)是按村民原有宅基地與樓房面積1∶1進(jìn)行的騰退置換?；旧厦考掖迕裰辽儆?套以上的回遷房，大多數家庭有4套~5套，最多的有6套。由于北塢村地處城鄉接合部，居住人員成分復雜，如果業(yè)主將閑置房屋進(jìn)行零散出租，小區居住人員的素質(zhì)和治安秩序將無(wú)法保障，且物業(yè)管理的難度也會(huì )非常大。為此，玉泉村委會(huì )和北塢嘉園物業(yè)公司曾頭疼不已。

　　北京今年加大公租房建設力度，房源不足困擾各區政府。去年11月，海淀區政府提出要租賃小區內的閑置回遷房用作公租房，雙方一拍即合。北塢嘉園物業(yè)公司王經(jīng)理介紹，海淀區房管局先是委托物業(yè)公司對小區內可以用作公租房的房源數量進(jìn)行了統計，后又委托專(zhuān)業(yè)評估機構對小區周邊地區房屋租賃價(jià)格進(jìn)行評測。

　　最終，共有317套回遷房簽約成為公租房。租賃合同期限分為3年和5年兩種，租賃價(jià)格略有不同。以一居為例，租3年的月租為2600元，租5年的月租為2700元。這些房屋將由物業(yè)公司統一進(jìn)行管理，海淀房管局支付一定的房屋托管費。“大家的熱情都很高，都覺(jué)得把房子租給政府更放心。有的業(yè)主甚至愿意把面積為90平方米以上的房子按照80平方米~90平方米的標準簽約；還有業(yè)主問(wèn)能否租上10年。”王經(jīng)理說(shuō)。

　　一石三鳥(niǎo) 各方得利同時(shí)更待穩定

　　對北塢村的此次試點(diǎn)，有專(zhuān)家表示，政府承租社會(huì )房源以彌補公租房房源不足的做法，既滿(mǎn)足低收入者住房需求，又能增加村民的財產(chǎn)收入，還可緩解政府建設保障性住房所需資金和土地緊張的局面，可謂“一石三鳥(niǎo)”。

　　北京市政協(xié)委員、首都經(jīng)貿大學(xué)教授張強認為，與直接建設公租房相比，投入的資金量要少很多。此前有媒體報道，目前，北京土地拆遷成本每平方米約3000元~4000元。另外，建筑成本和房屋設備設施安裝成本、稅費和貸款利息的成本在每平方米3000元~4000元。兩項相加，政府直接投入建設公租房的成本每平方米約為6000元~8000元。如此計算，政府直接建設300套60平方米的公租房，大概需要投入1.8億元。而若在北塢嘉園租賃一套60平方米的房屋，按租期5年、月租2700元算，300套公租房需投入資金僅為4800萬(wàn)元。因此，政府承租社會(huì )房源的方式，可以在資金有限的情況下，迅速緩解公租房房源緊張的狀況。

　　北京社科院社會(huì )學(xué)所研究員馮曉英認為，這種做法，既能滿(mǎn)足失地農民持續的收入增長(cháng)，又能滿(mǎn)足保障性住房需求，是一種“雙贏(yíng)”舉措。據悉，在北京大望京、唐家嶺等地的土地拆遷騰退工作中，也采取了相應的農民參股底商租賃的方式，用以解決農民失地后的生活來(lái)源問(wèn)題。相比之下，北塢村的做法更進(jìn)了一步。同時(shí)，張強認為，這種做法也為解決城鄉接合部的改造以及外來(lái)流動(dòng)人口服務(wù)欠缺等問(wèn)題提供了新的思路。

　　不過(guò)，也有學(xué)者指出，這種做法在具體操作中也會(huì )產(chǎn)生一些問(wèn)題，比如房源的不固定性。租賃合同到期后，如果業(yè)主不再續租，政府則面臨重新尋找房源的問(wèn)題；另外新房源是否能滿(mǎn)足公租房的相關(guān)技術(shù)標準，是否能達到宜居的要求，以及數量上是否足夠滿(mǎn)足需求，都將是政府要面臨的挑戰；一旦租賃到期后續簽的租金大幅上揚，政府就需要增大資金的投入。

　　尚屬試點(diǎn) 相關(guān)政策法規仍待完善

　　由于北塢村土地性質(zhì)為集體土地，這一創(chuàng )新模式及其推廣存在用地性質(zhì)上的爭議。按照我國《土地管理法》規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。根據這一規定，北京市租賃集體土地上建設的回遷房作為公租房的做法，目前尚無(wú)法準確定性。對此，北京市相關(guān)部門(mén)表示，該做法屬于試點(diǎn)工作，相關(guān)政策、法規的配套仍在討論之中。

　　正因如此，北京市各級政府部門(mén)對此次試點(diǎn)工作表現謹慎、低調。據記者了解，北京市相關(guān)領(lǐng)導到北塢村調研時(shí)，口頭同意了試點(diǎn)方案，并同意可以邊建設邊辦手續。此后，北京市有關(guān)部門(mén)4次召開(kāi)協(xié)調會(huì )，現場(chǎng)解決試點(diǎn)過(guò)程中遇到的困難，“特事特辦”。

　　全國政協(xié)委員、中國土地勘測規劃院副院長(cháng)謝俊奇表示，目前這種試點(diǎn)的租賃模式，“沒(méi)有違背大的政策和法規”。中國土地協(xié)會(huì )副理事長(cháng)黃小虎則表示，在城市周邊，這種在集體土地上建設的，俗稱(chēng)“小產(chǎn)權房”的房屋確實(shí)存在與現有法律沖突等諸多問(wèn)題，但又屢禁不止。與其如此，不如在完善管理制度和規范準入的前提下予以放行，將其建設和運營(yíng)納入規范軌道。

　　相關(guān)人士表示，這種將集體土地上建設的回遷房租做公租房的模式，未來(lái)很大程度上取決于政府的態(tài)度。某位國土資源部官員表示，“北京市政府希望促成此事，國土部門(mén)也只能允許試點(diǎn)，觀(guān)望進(jìn)展”。